Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» від 10 липня 2018 року внесено низку змін і доповнень до Земельного кодексу України, Закону України «Про оренду землі», інших законів для оптимізації використання земель сільськогосподарського призначення. Такі зміни істотно змінюють правовий режим орендованих земель, встановлюють особливості використання та розпорядження земельними ділянками, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення, а також полезахисними лісовими смугами, які обмежують такий масив. Зазначені вище зміни стосуються не усіх земель сільськогосподарського призначення, а лише земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства та особистого селянського господарства. Зміни вступають в дію з 1 січня 2019 року.

Зупинимося на найбільш важливих змінах правового режиму земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства та особистого селянського господарства після 1 січня 2019 року, які ми виділили у 8 основних пунктів.



Пункт 1. Земельні ділянки сільськогосподарського призначення, призначені для ведення особистого селянського господарства, фермерського господарства, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення, можуть використовуватися їх власником, землекористувачем також для ведення товарного сільськогосподарського виробництва без зміни цільового призначення таких земельних ділянок. Таким чином, дотримання спеціального порядку зміни цільового призначення земельних ділянок, передбаченого статтею 20 Земельного кодексу України, не вимагається.

Пункт 2. З метою оптимізації використання земельних ділянок та формування цілісних земельних масивів передбачається, що власники земельних ділянок усіх форм власності, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, можуть обмінюватися такими земельними ділянками.

NB: При цьому необхідно враховувати, що обмін (міна) земельної ділянки державної або комунальної власності, розташованої у масиві земель сільськогосподарського призначення, на іншу земельну ділянку, розташовану у цьому ж масиві, здійснюється лише у разі, якщо обидві земельні ділянки мають однакову нормативну грошову оцінку або різниця між нормативними грошовими оцінками становить не більш як 10 відсотків.

На такі угоди не поширюється заборона (мораторій) на відчуження земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а також виділених в натурі шляхом реалізації права на земельну частку (пай) земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства, яка передбачена у п. 15 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України.

Пункт 3. З метою формування оптимального землекористування у межах цілісних земельних масивів передбачається, що власники та орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, на період дії договору оренди можуть обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом взаємного укладання між ними договорів оренди, суборенди відповідних ділянок.

Особливості набуття і реалізації права оренди на земельні ділянки, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення, визначаються у статті 8-2 Закону України «Про оренду землі», а саме:

  • укладення договору суборенди у такому разі не потребує згоди орендодавця, при цьому орендар залишається відповідальним перед орендодавцем за виконання договору оренди;
  • припинення дії одного з договорів оренди, суборенди земельної ділянки, укладених у порядку обміну правами користування, припиняє дію іншого договору оренди, суборенди, укладеного взамін, про що обов’язково зазначається у таких договорах;
  • орендарі земельних ділянок зобов’язані письмово повідомити орендодавця про обмін належними їм правами користування земельними ділянками протягом п’яти днів з дня державної реєстрації права суборенди. У письмовому повідомленні зазначаються кадастровий номер земельної ділянки (за наявності), строк, на який укладено договір суборенди, та особа, якій передано в суборенду земельну ділянку. Письмове повідомлення надсилається орендодавцеві рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.




Пункт 4. В Земельному кодексі України передбачені особливості укладення договорів оренди та суборенди земель сільськогосподарського призначення особою, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення. Такою особою є землекористувач, якому належить право користування (оренда, емфітевзис) земельними ділянками, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення, загальною площею не менш як 75 % усіх земель масиву.

Зазначена особа має право орендувати інші земельні ділянки сільськогосподарського призначення, розташовані у такому масиві, а у разі якщо інші земельні ділянки перебувають в оренді, на одержання їх у суборенду, за умови передачі їх власнику (орендарю) у користування (оренда, суборенда) іншої земельної ділянки, розташованої у цьому ж масиві, на такий самий строк та на таких самих умовах, якщо внаслідок черезсмужжя невикористання таких земельних ділянок створює перешкоди у раціональному використанні земельних ділянок, що перебувають у користуванні цієї особи.

У цьому випадку право оренди землі набувається в порядку, встановленому у статті 8-2 Закону України «Про оренду землі». Так, за наявності пропозиції іншої особи щодо укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки, особа (крім особи, яка має переважне право на поновлення договору оренди відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі»), якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, має переважне право на укладення договору оренди на умовах, не гірших, ніж умови для зазначеної особи. При цьому за наявності пропозиції особи, яка має переважне право на поновлення договору оренди, на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки переважне право не застосовується.

Право оренди (суборенди) земельних ділянок, що набувається особою, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, з передачею взамін права користування іншою земельною ділянкою, набувається і реалізується з такими особливостями:

  • строк оренди (суборенди) не повинен перевищувати строку користування земельною ділянкою за договором, що укладається взамін;
  • розмір орендної плати (плати за суборенду) має відповідати орендній платі (платі за суборенду) за договором, що укладається взамін;
  • орендар не має переважного права на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу;
  • орендар (суборендар) не має права на компенсацію іншою стороною договору витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки, на поновлення договору оренди (суборенди) на новий строк у разі заперечень іншої сторони договору;
  • у разі якщо до земельної ділянки, право на яку передається взамін, відсутній доступ з краю масиву, особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, зобов’язана забезпечити землекористувачу право проходу, проїзду до такої земельної ділянки на умовах безоплатного земельного сервітуту;
  • у разі якщо в оренду (суборенду) особі, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, передається декілька земельних ділянок, що належать одній особі, земельні ділянки, право користування якими передається взамін, повинні бути пов’язані спільними межами;
  • у разі укладення договору оренди (суборенди) в порядку обміну правами користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення, у такому договорі зазначається договір, взамін якого він укладений.

Необхідно звернути увагу, що встановлення у договорі оренди (суборенди) земельної ділянки, право на яку передається взамін, інших умов, ніж зазначені вище, допускається лише за погодженням іншої сторони договору.

Власник або користувач земельної ділянки, земельна ділянка якого передається в оренду (суборенду) особі, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, має право на відшкодування майнової шкоди, завданої йому в результаті такої передачі, у повному обсязі.



Розмір майнової шкоди визначається шляхом проведення оцінки відповідно до законодавства про оцінку земель та законодавства про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність. Суб’єкт оціночної діяльності визначається ініціатором обміну правами користування. Вартість послуг суб’єкта оціночної діяльності сплачується ініціатором обміну правами користування земельними ділянками. У разі якщо власник, користувач земельної ділянки не погоджується з оцінкою розміру майнової шкоди, проведеною суб’єктом оціночної діяльності, визначеним ініціатором обміну правами користування, він може залучити іншого суб’єкта оціночної діяльності для проведення нової оцінки чи для рецензування звіту з попередньої експертної грошової оцінки земельних ділянок. У цьому разі витрати на виконання таких послуг несе їх замовник.

Процедура укладення договору оренди (суборенди) в порядку обміну правами користування земельними ділянками включає наступні етапи:

1) особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, письмово звертається до другої сторони з пропозицією укласти договір оренди (суборенди). У зверненні зазначаються: земельні ділянки, правами користування якими пропонується обмінятися, із зазначенням кадастрових номерів (за наявності), площі, угідь земельних ділянок, їх нормативної грошової оцінки; розмір майнової шкоди, завданої власникам, користувачам земельних ділянок внаслідок обміну правами користування. До звернення додаються: підписані особою, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, проект договору оренди (суборенди), а також проект договору оренди (суборенди) земельної ділянки, право користування якою пропонується передати взамін; засвідчена орендарем копія договору оренди земельної ділянки, орендарем якої виступає особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення,  право користування якою пропонується передати взамін.

2) Друга сторона протягом одного місяця з дня одержання пропозиції зобов’язана розглянути звернення, підписати договір або надати письмову мотивовану відмову в його укладенні.

3) У разі недосягнення згоди щодо укладення договору оренди (суборенди) такий договір визнається укладеним за рішенням суду, крім випадків, коли земельна ділянка: за угіддями належить до багаторічних насаджень і на ній закладено багаторічні насадження; на земельній ділянці розташоване нерухоме майно; належить до земель сільськогосподарського призначення несільськогосподарських угідь (крім польових доріг, розташованих всередині масиву земель сільськогосподарського призначення); поєднана спільними межами із масивом земель сільськогосподарського призначення і її місце розташування не створює черезсмужжя для особи, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення; розташована в іншому масиві земель сільськогосподарського призначення, ніж та, що передається в користування взамін; не належать до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства або фермерського господарства; має різний склад угідь та рельєф; має нормативну грошову оцінку, що відрізняється від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що передається в користування взамін, більш як на 10 відсотків. Одночасно судом визначаються розмір майнової шкоди, завданої укладенням договорів оренди (суборенди), та порядок її відшкодування.

4) Рішення суду про визнання договору оренди (суборенди) укладеним є підставою для державної реєстрації права оренди (суборенди) земельної ділянки в порядку, визначеному законом.

Пункт 5. З 1 січня 2019 року запроваджується також особливий порядок оренди земель державної чи комунальної власності під польовими дорогами. Так, земельні ділянки державної чи комунальної власності під польовими дорогами, запроектованими для доступу до земельних ділянок, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім польових доріг, що обмежують масив), передаються в оренду без проведення земельних торгів власникам та/або користувачам земельних ділянок, суміжних із земельними ділянками під такими польовими дорогами. Строк оренди таких земельних ділянок становить 7 років.



При цьому необхідно звернути увагу, що передача в оренду земельних ділянок державної чи комунальної власності під польовими дорогами, запроектованими для доступу до земельних ділянок, здійснюється за умови забезпечення безоплатного доступу усіх землевласників та землекористувачів до належних їм земельних ділянок для використання їх за цільовим призначенням.

Земельні ділянки під польовими дорогами, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім польових доріг, що обмежують масив), можуть використовуватися землевласником (землекористувачем) як для проходу (проїзду) до інших земельних ділянок, розташованих у такому масиві, так і для вирощування сільськогосподарської продукції.

NB: Земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них, які надаються в оренду під польовими дорогами та розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім доріг, що обмежують масив), а також під полезахисними лісовими смугами, що обслуговують масив земель сільськогосподарського призначення, не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах).

Пункт 6. З 1 січня 2019 року строк користування земельною ділянкою державної, комунальної та приватної власності для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), а також строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови (суперфіцій) не може перевищувати 50 років.

Пункт 7. Строк дії земельного сервітуту, що встановлюється договором між особою, яка вимагає його встановлення, та землекористувачем, не може бути більшим за строк, на який така земельна ділянка передана у користування землекористувачу.

Пункт 8. У земельному законодавстві України встановлюється специфіка використання земельних ділянок під полезахисними лісовими смугами. Такі ділянки, якщо вони обмежують масив земель сільськогосподарського призначення, передаються у постійне користування державним або комунальним спеціалізованим підприємствам або в оренду фізичним та юридичним особам з обов’язковим включенням до договору оренди землі умов щодо утримання та збереження таких смуг і забезпечення виконання ними функцій агролісотехнічної меліорації. Договір оренди земельної ділянки під полезахисною лісовою смугою має також містити умови щодо утримання та збереження таких смуг і забезпечення виконання ними функції агролісотехнічної меліорації. Правила утримання та збереження полезахисних лісових смуг, розташованих на землях сільськогосподарського призначення, повинні бути затверджені Кабінетом Міністрів України.

 Т. О. Коваленко, доктор юридичних наук, професор Київського національного університету імені Тараса Шевченка

Аби не пропустити найцікавішого, підписуйтесь на наш канал-Telegram