Відповідно до приписів Конституції України, земля є об’єктом права власності Українського народу. Цивільний кодекс України містить положення, за яким від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, встановлених Конституцією України.
Як регулюються відносини між державою та приватною особою, яка орендує землю державної власності, на стадії закінчення договору оренди, а також його поновлення за певних умов, зокрема на підставі рішення суду.

 

Поновлення договору оренди: в яких випадках можливе?

Бажання поновити договір оренди на новий строк є природнім, однак лише в деяких випадках сільгоспвиробник може розраховувати на це. Так, вірогідність пролонгації орендних відносин прямо пропорційна високій правовій якості відносин орендодавця та орендаря протягом усього строку дії договору та особливо на момент завершення його дії. Зокрема, йдеться про систематичне дотримання платіжної дисципліни з повною та своєчасною сплатою всіх орендних платежів. Велике значення має відсутність протягом усього строку дії договору будь-якого роду претензій орендодавця до орендаря в частині повного та добросовісного виконання усіх умов договору.


NB: У разі, коли такі претензії мали місце і це прослідковується з письмових документів, ми радимо пересвідчитись, що конфлікт був своєчасно усунутий виконанням обґрунтованих вимог орендодавця, або такі вимоги були безпідставними, тому реагування на них було недоцільним.

Корисним буде ще до початку орендних відносин уважно ознайомитись зі змістом запропонованого договору оренди, а надалі строго дотримуватись цих приписів.
говір оренди містить нетипові для нього умови, що прямо не впливають на якість орендних відносин, одначе, підписання договору в такій редакції означає згоду на виконання всіх його умов.

NB: Наприклад, у нашій практиці траплялись договори оренди державних земель, що зобов’язували орендаря впродовж усього строку дії договору підтримувати кількість працівників не меншу, ніж на момент укладення договору. Насправді, така умова не є істотною для договору оренди землі та є певною формою втручання у господарську діяльність орендаря.

Адже, продуктивність сільського господарства, особливо з розвитком сучасних технологій, прямо не залежить від кількості зайнятих працівників. Однак, у тому випадку орендар дотримав і цієї умови договору.

NB: Відповідно, лише той орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору (ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі» — далі Закон) і може надати цьому достовірні докази, вправі розраховувати на поновлення договору на новий строк за умови виконання нижче описаних умов.

Згадана стаття Закону містить досить вичерпно прописаний алгоритм поновлення і описує два незалежних варіанти.

Перший можливий спосіб поновлення договору оренди

Перший спосіб поновлення врегулований частинами 1-5 стаття 33 Закону. На нашу думку, застосування цього способу є більш виваженим та надійним, однак потребує уважності. Як правило, у тому розділі договору, в якому йдеться про строк його дії, є фраза про можливість поновлення договору на новий строк, якщо орендар завчасно, але не менше ніж за один місяць, повідомить орендаря про таке свеє бажання. Одразу скажемо, що обрання та дотримання умов цього варіанту гарантує орендарю більший ступінь захисту, оскільки гарантує переважне перед іншими право на продовження орендних відносин. Хоча часто трапляється так, коли завершення цих орендних відносин чекає конкурент орендаря і лише завдяки наявності переважного права останньому вдається утримати землю.

NB: Отже, орендар має завчасно фіксованим способом повідомити орендодавця про своє бажання поновити строк дії договору, дотримуючись при цьому строку, визначеного договором. 

До листа-повідомлення необхідно прикласти проект додаткової угоди про поновлення договору. У випадку порушення вищевказаного строку завчасного повідомлення, орендар має шанс не втратити своє переважне право, якщо дотримається встановленого Законом мінімального строку — не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Що може загрожувати успішному поновленню договору?

У відповідь на лист-повідомлення орендаря орендодавець має право запропонувати зміну істотних умов договору. Наприклад, збільшити орендну плату, змінити строк дії договору тощо. Закон вказує, що в разі недосягнення сторонами згоди по істотних умовах договору право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Отже, вміння домовлятись та чути один одного стане вам в нагоді, як ніколи.



До речі, на лист-повідомлення орендодавець має відповісти впродовж одного місяця і пропуск ним цього строку означатиме для орендаря, що пропозицій зі зміни істотних умов не поступило, і його право на поновлення має бути захищене. Крім того, якщо заперечення орендодавця проти поновлення договору на новий строк є необґрунтованими, орендар має певний шанс довести це в суді та отримати рішення суду на свою користь.

Під час розгляду справи в суді має бути встановлено чи належним чином орендар виконував договір, чи вчасно звернувся з листом-повідомленням, чи приклав проект додаткової угоди, чи були пропозиції щодо зміни істотних умов та чим завершилась така переписка.

NB: Свідоме виконання орендарем всіх вищевказаних умов є запорукою позитивного для нього судового рішення, якщо спір все ж був переданий на розгляд суду.

Окремо слід звернути увагу на те, що дотримання процедури першого способу поновлення дозволить ефективно захистити права орендаря, якщо одразу по закінченні строку дії договору власник передав земельну ділянку в оренду іншій особі. Саме тут у повній мірі проявиться сутність переважного права первинного орендаря. Договір оренди з новим орендарем підлягає визнанню недійсним у судовому порядку зі скасуванням державної реєстрації права оренди.

NB: Судова практика у цій категорії справ є усталеною. 

До речі, іноді орендарі у такій ситуації заявляють вимогу про переведення прав орендаря. Такий спосіб захисту також має право на життя, однак більш поширеним є описаний перед цим.

Отже, обирати перший спосіб поновлення договору оренди на новий строк доцільно тому орендарю, який володіє інформацією про відповідні наміри найближчого конкурента та бажає завчасно забезпечити собі перевагу. Враховуючи, що на сьогодні землі державної власності сільськогосподарського призначення передаються в оренду виключно за результатами акціону, застосування першого варіанту більш виправдане для земель приватної форми власності.

Другий спосіб поновлення договору оренди землі

Другий спосіб поновлення договору оренди землі є більш прогресивним, однак його застосування потребує витримки. В цьому випадку вирішальною є поведінка не лише орендаря. Тут використовується відомий принцип мовчазної згоди, суттю якого є настання юридичних наслідків в залежності від того, чи вчинить власник (розпорядник) землі певну дію або ж утримається від неї.

NB: Так, за умови закінчення строку дії договору та відсутності протягом одного місяця по тому від орендодавця заперечення у поновленні договору оренди на новий строк, орендар, який за таких обставин продовжує користуватисть земельною ділянкою, набуває право подальшої оренди цих земель, а договір оренди вважається автоматично поновленим (ч.6 ст.33 Закону).

Примітно, що закон прямо не зазначає, що в такому випадку орендар має довести свою добросовісність під час користування землею впродовж періоду дії договору, але суди все ж враховують належність виконання орендарем умов договору та відсутність обґрунтованих претензій до нього від іншої сторони угоди.

Як відбувається з державними землями сільгосппризначення?

У випадку з державними землями сільгосппризначення, контрагентом, до якого необхідно звертатись з питань поновлення договору оренди є головні управління Держгеокадастру у відповідній області. У більшості відомих мені випадків таке звернення сільгосптоваровиробника не завершується успішним поновленням договору в добровільному порядку.

NB: Від розпорядника земель надходить відповідь, у якій йдеться про порушення заявником тієї чи іншої норми законодавства, внаслідок чого (цитата найпоширенішого варіанту) «вирішення порушеного питання на даний час не є можливим». Детальний розбір відповіді, як правило, виявляє незаконність такої відмови і заявнику не залишається іншого варіанту, як позиватись до суду.

У суді відповідач майже ніколи не визнає протиправність своїх дій, посилається на порушення позивачем тих чи інших встановлених процедур, невідоповідність поданих документів вимогам чинного законодавства тощо.

NB: У цій статті ми розкриємо механізм успішного проведення такого судового процесу з врахуванням найпоширеніших аргументів відповідачів та способів їх переконливого спростування.

Приклад. Розглянемо судовий процес, в якому орендар застосовує ч.6 ст. 33 Закону (другий спосіб). Перш за все, суд перевіряє чи отримав орендар протягом одного місяця з моменту закінчення строку дії договору від орендодавця лист-заперечення щодо поновлення договору оренди землі на новий строк.



Тут необхідно звернути увагу на те, яку саме календарну дату вважати датою закінчення строку дії договору. Якщо договір оренди землі був укладений (підписаний) до 01.01.2013 р., то в силу ст.18 Закону та ст.640 Цивільного кодексу України він набирав чинності з моменту його державної реєстрації. При цьому, деякий час назад позиція Верховного Суду України зводилась до того, що момент укладення (підписання) договору та момент набранням ним чинності (державна реєстрація) потрібно між собою розрізняти: строк дії договору починав свій відлік не з моменту набрання ним чинності (державної реєстрації), а з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та викладення їх на папері (підписання).

Надалі правова позиція Верховного Суду України кардинально змінилась та вказувала, що строк дії договору оренди землі, підписаного до 01.01.2013 р., починався саме з моменту набрання ним чинності, тобто з моменту державної реєстрації. Відповідно, якщо у тексті договору в якості строку дії вказана відповідна кількість років, то від дати державної реєстрації договору необхідно порахувати відповідну кількість років. Бувають випадки, коли в тексті договору прямо вказана дата, до якої такий договір діє. В такому випадку, всі вищевказані розрахунки є зайвими.

NB: Разом з тим, з 01.01.2013 р. ст. 18 Закону не містить вимоги про державну реєстрацію договору оренди землі. Відповідно, для договорів, укладених з 01.01.2013р. момент укладення та набрання чинності співпадають, тому визначити строк їх дії не складно. Однак, одночасно з відміною обов’язку державної реєстрації договору оренди землі виникла умова, що є обов’язковою для виникнення права оренди земельної ділянки — реєстрація такого права. При цьому, момент реєстрація права оренди жодним чином не впливає та не змінює строк дії договору.

Якщо заперечення проти поновлення у вказаний строк орендар не отримав, а доказів зворотнього сторони не надали, суд приходить до висновку що одна з умов для задоволення позову є встановленою.

Якщо відповідач стверджує, що вчасно надіслав позивачу лист-повідомлення, яким заперечив щодо поновлення договору, однак останній отримав таке повідомлення вже після спливу місячного строку, слід звернути увагу на те, що норма ч.6 ст.33 Закону зазначає саме про відсутність такого листа-повідомлення протягом одного місяця.

У такому випадку, на мою думку, слід враховувати, що орендар має законне сподівання на поновлення договору оренди землі на новий строк залежно від поведінки орендодавця. Якщо для заперечення орендодавця законом встановлений присічний строк, то таке заперечення має бути доведене до відома орендаря в межах встановленого строку.

NB: Норма ст.33 Закону в такому випадку є спеціальною порівняно з іншими загальними нормами права. Вказана норма не визначає факту передачі заперечення орендодавця до органу поштового зв’язку, як достатню умову для інформування орендаря про волю орендодавця. Ця спеціальна норма не використовує терміни «надсилання», «здача», «подання», вона використовує термін «відсутність» антонімом якої є «присутність». Присутність заперечення у орендодавця не породжує жодних наслідків, присутність цього ж заперечення у орендаря у встановлений строк породжує відповідні правові наслідки.

В іншій ситуації, коли орендар все таки отримав лист-заперечення в межах місячного строку, доцільно дослідити зміст такого листа на предмет обґрунтованості самого заперечення.

Позивач має заздалегідь забезпечити доказову базу, зокрема надати до суду докази продовження користування земельною ділянкою. Таким доказом може бути, наприклад, акт обстеження земельної ділянки. Найпоширенішим складом комісії, яка складає такий акт, є представники орендаря, депутати та землевпорядник місцевої ради. Якщо відповідач заперечує проти застосування судом такого акта в якості доказу, доцільно звернути увагу суду, що заздалегідь встановленої процедури підтвердження факту користування земельною ділянкою закон не містить, тому сторона має право доводити обставину користування будь-якими доступними їй способами, а форма акту обстеження може бути довільною, оскільки його спеціальної форми закон не передбачає.

Крім того, у суді варто наголосити, що факт передачі земельної ділянки в оренду підтверджується відповідним актом передачі-приймання і якщо орендодавець заперечує факт продовження користування орендарем земельною ділянкою, то має надати суду докази зворотньої передачі ділянки орендодавцю.

Іншою підставою для відмови у позові відповідач може назвати те, що у земельної ділянки змінились межі, що в силу ч.12 ст.33 Закону унеможливлює поновлення договору на новий строк. Відтак, необхідно дослідити обставини, за яких межі ділянки могли змінитись.

Іноді бувають випадки, коли за рахунок орендованих земель з дозволу користувача зацікавленій особі була відведена у власність земельна ділянка, наприклад, для особистого селянського господарства. Відповідно, основна орендована ділянка стала меншою, її межі змінились.

В інтересах орендаря невідкладно внести зміни до договору оренди землі, зазначивши про зменшення площі та конфігурації орендованої ділянки. Якщо цього не зробити, то станом на момент закінчення строку дії договору, право на поновлення договору на новий строк у орендаря не виникне.

В іншій ситуації причиною зміни меж земельної ділянки може бути інвентаризація земель державної власності, що проводилась з 2013 року на замовлення органів Держгеокадастру. У більшості справ за нашої участі, де початкові межі орендованої земельної ділянки, зазначені у відповідній земельно-кадастровій документації, відрізнялись від меж цієї ж ділянки, відображених в електронній геоінформаційній системі Державного земельного кадастру, причиною слугувала низька якість інвентаризаційних робіт.

NB: Якщо орендар впевнений, що фактичні межі ділянки за роки оренди не змінювались, слід просити суд призначити судову земельну експертизу. Якщо межові знаки земельної ділянки збереглись в натурі (на місцевості) та їх фактичне розміщення відповідає каталогу координат з початкової земельно-кадастровової документації, суд за результатами проведення експертизи приходить до висновку про незмінність меж ділянки та відсутність підстав для відхилення позову з цих підстав.

Такі основні моменти, на які слід звернути увагу до та під час судового процесу про поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк. Маємо надію, що ця інформація стане в пригоді раціональному господарю.

Олексій Шамов, адвокат Юридична група «ПРАВО