Земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), зокрема з розташованими на них об’єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах) — про це йдеться у ч. 1 ст. 134 Земельного кодексу України. Однак ЗКУ містить низку винятків із загального правила, коли зазначені земельні ділянки або права на них не підлягають продажу на конкурентних засадах (ч. 2-3 ст. 134 ЗКУ), зокрема це стосується фермерів. Адже не так давно усі вищі судові інстанції дійшли висновку, що перед надання фермерам землю державної чи комунальної власності у власність чи користування, їх потрібно перевірити.

 

— Зокрема, земельні торги не проводяться у разі надання (передачі) земельних ділянок громадянам для ведення фермерського господарства. Такі ділянки можуть бути передані громадянину як у власність (внаслідок реалізації останнім свого права на безоплатну приватизацію), так і в користування (зокрема, в оренду), — пише Олександра Федотова, партнер «ADER HABER» у статті, опублікованій в «Юридичній газеті».


Фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, здійснювати її переробку та реалізацію з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм у власність та/або користування, зокрема в оренду, для ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, відповідно до закону (ч. 1 ст. 1 Закону України «Про фермерське господарство». Фермерське господарство підлягає державній реєстрації як юридична особа або фізична особа-підприємець.

Читайте також: Фермерські господарства як ФОП: розбираємо податкові нововведення у деталях

— Наразі у ст. 7 ЗУ «Про фермерське господарство» встановлено, що надання земельних ділянок державної та комунальної власності у власність або користування для ведення фермерського господарства здійснюється в порядку, передбаченому ЗКУ. Проте до 01.05.2016 р. зазначена норма містила інший порядок надання (передачі) земельних ділянок для ведення фермерського господарства, — зазначає юрист.

Згідно зі ст. 7 ЗУ «Про фермерське господарство», для отримання (придбання) у власність або в оренду земельної ділянки державної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни мали звертатися до відповідної районної державної адміністрації. Для отримання у власність або в оренду земельної ділянки із земель комунальної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються до місцевої ради.

— На практиці трапляються непоодинокі випадки, коли до подання заяви підходили формально. До того ж такі заяви дуже часто розглядалися та розглядаються у доволі стислі строки. Крім того, інколи ділянки, отримані в оренду фермерськими господарствами поза аукціоном, передаються в суборенду. Оскільки ні розгляд заяви у стислі строки, ні відсутність документів, що обґрунтовують розмір ділянки, ні передача ділянок в суборенду законодавством не заборонені, здавалося б, це не повинно спричиняти виникнення будь-яких проблем. Проте це не так, — запевняє Олександра Федотова.

NB: Відповідно до положень п. 1.8.10. Листа Верховного Суду України від 01.07.2017 р. «Висновки Верховного Суду України, викладені в постановах, прийнятих за результатами розгляду справ із підстав, передбачених п. 1, 2, 4 ч. 1 ст. 355 ЦПК України, за I півріччя 2017 р.», у процесі вирішення судами питання про законність рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства застосуванню підлягають правила надання (передачі) земельних ділянок для ведення фермерського господарства згідно зі ст. 7 Закону України від 19.06.2003 р. №973-IV «Про фермерське господарство» як спеціального щодо ст. 123 ЗК України.

Суди дійшли висновку, що положення ст. 7 ЗУ «Про фермерське господарство» є спеціальними щодо ст. 123 ЗКУ. Розглядаючи заяву по суті, орган виконавчої влади чи місцевого самоврядування (у разі переданого на судовий розгляд спору суд) повинен надати оцінку обставинам та відомостям, зазначеним у заяві, перевірити доводи заявника, наведені на обґрунтування розміру земельної ділянки, враховуючи перспективи діяльності фермерського господарства, в тому числі щодо наявності трудових і матеріальних ресурсів.



За наслідками зазначеної перевірки орган державної виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування повинен пересвідчитися в дійсності волевиявлення заявника, наявності у нього бажання створити фермерське господарство та спроможності вести господарство такого типу (виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, займатися її переробкою та реалізацією з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих для ведення фермерського господарства).

Натомість відсутність належної перевірки, формальний підхід до вирішення заяви громадянина створює передумови для невиправданого, штучного використання процедури створення фермерського господарства як спрощеного, пільгового порядку одержання іншими приватними суб’єктами у користування земель державної чи комунальної власності поза передбаченою законом обов’язковою процедурою без проведення земельних торгів.

NB: Водночас штучне використання процедури є підставою для недійсності відповідних рішень та договорів оренди. Таку позицію підтримали усі вищі суди України.

Отже, аналізуючи законність договорів оренди/суборенди земельних ділянок державної або комунальної власності, укладених поза аукціонами фермерськими господарствами, ретельну увагу будуть приділяти: наявності у фермерського господарства наміру (дійсного волевиявлення) та можливості використовувати ділянки (наявності трудових та матеріальних ресурсів, зіставлення таких ресурсів з розміром ділянки та обґрунтуванням, наведеним у заяві про її надання), а також відсутності прихованого наміру щодо отримання ділянки в обхід аукціону для її наступного «перепродажу» третій особі (зокрема, шляхом передання в суборенду).