Наприкінці року, зазвичай, підбивають підсумки. Парламент продовжив мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення ще на рік. Отож, в 2019 дискусії навколо перспектив купівлі-продажу земель с/г призначення не втрачатимуть своєї актуальності. На порядку денному будуть і законодавчі ініціативи, без ухвалення яких неможливе зняття мораторію. Що ж відбулося в земельній реформі впродовж цього року обговорювали експерти галузі під час круглого столу «Чи зупинить мораторій земельну реформу?», організованого Асоціацією UCAB та агрохолдингом AgroGeneration. Серед основного назвали: ухвалення закону під умовною назвою про консолідацію, передачу державних земель ОТГ, появу оновленої нормативно-грошової оцінки земель та електронні торги правом оренди на землі с/г призначення. 

В першу чергу, мова йде про закон № 2498 («Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні»), що в ступає в дію з 1 січня 2019 року, який можна умовно назвати законом про консолідацію.



Читайте також: Сільськогосподарські землі колективної власності: що очікувати з 1 січня 2019 року

Насправді, він лише перший крок до реальної можливості консолідації, зокрема, ним передбачено, що тепер землекористувачі, орендарі можуть формувати масиви земель, які будуть фіксуватися в Державному земельному кадастрі. І якщо землекористувач обробляє істотну частину цього масиву 75% і більше, то він отримує переважне право оренди земельних ділянок. Також важливим нюансом  цього закону є вирішення питання колективних земель. Мова йде про польові дороги, перш за все, які можна тепер орендувати і обробляти водночас. І друге питання це передача громадам тих колективних земель, які раніше належали колективним підприємствам, які припинили свою діяльність. А з 2025 року буде відбуватися передача громадам тих земель, які досі були невитребувані та нерозподілені.

Читайте також: Використання земель сільськогосподарського призначення: що очікувати з 1 січня 2019 року?

Інший важливий для села закон № 2497, який в Податковому кодексі чітко закріпив, що податок за землю сплачується за місцем знаходженням земельної ділянки. Як не дивно, але раніше були різні трактування цього положення, а юридичні особи могли сплачувати земельний податок за місцем реєстрації, тобто в місті, і в результаті місцеві бюджети, де розташована ця земельна ділянка, не отримували цих надходжень. Віднині все відбуватиметься за логічним сценарієм, а плата земельного податку саме за місцем розташування земельної ділянки, а не місцем реєстрації юридичної особи, сприятиме наповненню бюджетів громад, на території яких орендується земля.

Актуальним питанням також залишається передача сільськогосподарських земель за межами населених пунктів у власність громад. Законопроекти щодо передачі земель громадам: №4355, 7118, 7118-1 були направлені до ВР України, але наразі активно не просуваються.

NB: Хоча за рішенням Кабміну впродовж 2018 року станом на 1 листопада громадам передано вже близько 1 млн га земель. Тепер цими землями громади можуть вільно розпоряджатися, здавати в оренду, передавати людям, учасникам бойових дій, селянам, соціальним працівникам.

Як розповіла представниця Держгеокадастру Алла Ільєнко, в 2018 році було заплановано передати 663-м об’єднаним територіальним громадам (ОТГ) земельні ділянки в комунальну власність. На сьогодні 485-ти територіальним громадам передані земельні ділянки загальною площею 950 тис. га і до кінця року планується передати землю решті. Вона також додала, що виникали і певні труднощі у процесі передачі земель із державної у комунальну власність. Наприклад, деякі сільські ради хотіли, щоб їм передали не лише землі сільськогосподарського призначення, але й і землі промисловості і водний фонд, але Держгеокадастр може передати лише державні землі с/г призначення.

— На майбутнє в 2019 році планується так само проводити інвентаризацію земельних ділянок та передавати їх новоствореним територіальним громадам. Варто відмітити, що зареєстроване право комунальної власності ОТГ мають лише на 30 % цих земель, тому вони мають якнайшвидше зареєструвати право, щоб безпосередньо розпоряджатися землями комунальної власності, наголосила Алла Ільєнко.


На стадії завершення і проведення загальнонаціональної нормативно-грошової оцінки (НГО) земель, який проводився Держгеокадастром впродовж цього року. Всі дані за результатами оцінювання земель будуть оприлюдненні на відкритому веб-порталі, тобто не залишиться в людей питань з цього приводу. Відповідно можна буде вирахувати і адекватну суму податку, яка має сплачуватися за конкретну земельну ділянку. Оновлення НГО має спростити питання оренди, оподаткування земель та всіх інших платежів, базою розрахунку для яких є нормативно-грошова оцінка.

NB: Поряд з цим, коли ухвалювався бюджет на 2019 рік, були внесені зміни до Податкового кодексу і на законодавчому рівні закріпили коефіцієнт індексації нормативно-грошової оцінки на рівні 100% до 2023 року. Це означає, що аграріям тепер будуть більш захищені від інфляції та непередбачених перепадів на валютних ринках.

З листопада 2018 року в Україні почали торгувати правом оренди на землі сільськогосподарського призначення на електронних торгах, зокрема, почали роботу перші електронні майданчики ДП «СЕТАМ» та ДП «Прозорро.Продажі». Як кажуть фахівці, мораторій діє лише на землі с/г призначення, але, насправді, є ще багато іншої землі, яку можна продавати та купляти.  Зараз такі електроні торги працюють як пілотний проект. Кабмін вважає, що пілотний проект не потребує наразі ухвалення закону щодо законодавчого закріплення порядку електронних торгів. У парламенті розглядався законопроект №8121 про електронні торги, але він відправлений на повторне друге читання.

На думку експерта із земельних питань УКАБ Романа Граба, саме електронні торги дозволять збільшити масиви земель, право оренди на які буде потрапляти до добросовісних користувачів.

— При цьому, на сьогодні є законодавча ініціатива законопроект № 7060, який має стимулювати фермерів брати участь в торгах, але, на жаль, в законопроекті є норма, яка дискримінує всіх інших учасників ринку та передбачає, що 50 % всіх земель, які виставляються на електронні торги, повинні продаватись сімейним фермам, що обмежує доступ до землі всім іншим учасникам аграрного ринку, прокоментував Роман Граб.

Як розповів директор ДП «СЕТАМ» Віктор Вишньов, не має суттєвої різниці між публічним та електронним аукціоном, а для електронної системи  не має проблеми провести кілька тисяч торгів навіть за день, адже вона може працювати 24 години на добу сім днів на тиждень. Питання полягає лише в тому, чи буде при такому обсягу лотів достойний попит. Зараз є дефіцит пропозиції, тому попит дуже високий, а якщо кинути на торги відразу 5 тис. земельних ділянок, то чи буде тоді на них попит?

— На сьогодні вже проведено 127 земельних аукціонів, а до нового року їх буде вже більше 150, з них успішних 98. При цьому були і деякі не успішні, чому вони не відбулися, тому що, на жаль, учасники фермери, які брали в них участь, не дочитали до кінця правила. Поставили лише одну ставку, але аукціон вважався таким, що не відбувся, бо необхідно як мінімум два учасники торгів. Щодо результатів, то наразі вже сума від продажів оренди становить майже 8,2 млн грн. Середня річна початкова ціна права оренди на земельну ділянку зафіксована на рівні 8,3% від нормативно-грошової оцінки, а фінішуємо на 18%. До слова, річна орендна плата за деякі земельні ділянки, які були виставлені на аукціон у Львівській, Одеській та Кіровоградській областях, перевищила нормативно-грошову оцінку і становила 130-140%. Це демонструє реальну дієвість електронних аукціонів. Держгеокадастр запустив тематику з публічним аукціоном, а електронні аукціони це логічне продовження і новий крок у цій тематиці. Сподіваюся, що пілотний проект завершиться внесенням змін і в законодавство, а після зняття мораторію на землю, можна буде торгувати земельними ділянками на електронних торгах, розповів Віктор Вишньов.

Тим часом ДП «Прозорро.Продажі» лише розпочинає свою роботу  і зараз виставлено перші 10 лотів на електронні торги. Як пояснив директор державної платформи закупівель Prozorro Олексій Соболєв, така у них домовленість з Держгеокадастром, коли проходять успішно перші аукціони, лише після того можна в повноцінному режимі виставляти всі інші лоти.

— Чекаємо перших успішних аукціонів. Перші п’ять лотів будуть продаватися в кінці року, а інші п’ять на початку наступного. ДП «Прозорро.Продажі» не продає безпосередньо, а продажі відбуваються на 10 майданчиках, які до нас підключені. Головна ідея полягає в тому, що це повністю відповідає закону, власне, як і постанова Кабміну, так само відповідає закону. Щодо судових оскаржень, які, можливо, будуть, то про них судити зарано, потрібно дочекатися. Кількість аукціонів це взагалі не проблема. Сотні і навіть тисячі аукціонів система може переварити, зазначив Олексій Соболєв.

Не менш важливою ініціативою в земельній сфері наразі є бажання Міністерства юстиції розширити персонал державних нотаріальних контор, які будуть надавати людям послуги на селі. У Мін`юсті вирішили, що варто спростити умови доступу для посадових осіб органів місцевого самоврядування до посади нотаріуса. Щоправда, це має відбуватися з умовою, що ці нотаріуси три роки відпрацюють в державних нотаріальних контора, куди їх призначить Мін’юст.

Поряд із цим законопроектом передбачається і пільга для окремих категорій громадян 50% від сплати державного мита при здійсненні нотаріальних дій. Також цим законопроектом виключаються із суб’єктів державної реєстрації акредитовані державні та комунальні підприємства. Позиція Мін’юсту така, що ці підприємства провокують найбільше порушень у нотаріальній  сфері.



Парламент продовжив дію мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення до 1 січня 2020 року, а уряд до 1 березня 2019 року має розробити і внести на розгляд парламенту проект закону про обіг земель сільськогосподарського призначення. Також робочою групою при комітеті ВР з питань аграрної політики вже було напрацьовано попередні умови можливого законопроекту про обіг земель. Проте, варто наголосити, що це лише «попередні умови можливого законопроект». У цьому контексті президент компанії AgroGeneration Джон Шморгун нагадав, що в усіх економічно-розвинутих країнах існує відкритий ринок землі, тому в Україні так само потрібно зняти мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення.

— Має бути здоровий глузд на державному рівні, аби зняти мораторій якомога швидше. Тому що чекати, щоб були ухвалені закони, які б покривали всі дії, які можуть відбуватися із землею, це не можливо. Чим швидше з’явиться ринок землі, тим краще буде для всіх. Питання у тому, що умови переходу мають бути відкритими та прозорими. Україна зараз в непростій ситуації, але це стадія, через яку необхідно пройти на шляху до нормально функціонуючого ринку землі, наголосив Джон Шморгун.

Підготувала Тетяна Ковальчук

Аби не пропустити найцікавішого, підписуйтесь на наш канал-Telegram